投資用マンション、区分所有ビル・オフィス購入時の注意点

分譲マンションは管理を買えとは良く言われる言葉です。しかしそうは言われても具体的なものではないため、なかなか判断に困るものです。

購入希望者が事前に確認すべきポイントとしては、現地を見る機会があれば、 ○清掃が行き届いているか。 ○手書きの掲示物やガムテープで貼られた掲示物がないか（ゴミ置き場を見るとわかります。） ○掲示板が整理されているか。 は確認しましょう。

不動産仲介会社から得られる情報としては、 ○修繕積立金の増額改定がなされているか。（築10年以上であれば増額改定されていて当然です。） ○長期修繕計画が最後に作られていてから6年以上経過していないか。（概ね5年ごとに見直すのが標準です。） ○大規模修繕工事を間近に控えているのであれば、戸当たり100万円以上の修繕積立金が積み立てられているか。 （足りなければ借入金に頼ることになり、以後も資金的に余裕のない状態が続くことが見込まれます。） ○管理規約は整備されているか。すなわち改定履歴の整備がなされているか。なお、高経年マンションにおいて平成16年以降、なんらの規約改正が行われていないのであれば管理組合が機能不全に陥っているか、管理会社が手を抜きまくっているかいずれかであると思われます。 　特にマンションでの管理規約については、来年、民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行される予定であることから、民泊新法関係の規約が既に整備されているか、それとも具体的に方針が決まっており総会による手続きが予定されている状態であるかどうかが重要なポイントです。住宅用途のマンションでありながら、この点の検討・アクションが何らなされていないマンションはやはり管理組合が機能不全に陥っているか、管理会社が手を抜きまくっているかいずれかである可能性が高いと考えられます。

そして投資用マンション、区分所有ビル・オフィスではありがちなことですが、管理組合の理事長、管理者に管理会社自身や分譲会社になっている場合があります。 発注者・買主を代表するものと受注者・売主が一緒になることであり、利益相反行為として本来は禁止されているものです。管理費・修繕積立金が適正に使われているか、瑕疵担保責任の追及が適正に行われているか、管理会社や分譲会社が理事長・管理者となっていれば第三者の目によるチェック機能はなく、お手盛りで行われているということであり、分譲マンション、区分所有ビル・オフィスの購入者・所有者の利益が巧妙に損なわれている状態です。 平成28年3月に発表されたマンション標準管理規約にて外部専門家による第三者管理の導入が謳われてから１年半が経過しているにもかかわらず、未だ理事長・管理者に納まっている管理会社・分譲会社は「自浄努力をする積りはない！」と宣言しているようなものです。絶対にお勧め出来ません。