区分所有ビルの規約や専有共用切り分けは大変

マンションは既に世の中に多く分譲されており、規約の作り込みも国土交通省のマンション標準管理規約をベースに行えばある程度はできるので区分所有ビル・オフィスの場合はちょっと勝手が違います。

マンションと違い途中(建築後に)で区分所有化される場合もあり、区分所有建物としての専有共用の切り分けがはっきりしていない面が多々あります。 住宅と違い店舗や事務所は扉とその周り(ファサード)は画一とは行かないこと。 空調システムにより規約のみ作り込みを変える必要があること。 マンションでは最近は駐車場はほとんど共有としていますが、ビル・オフィスでは駐車場を専用部分として区分所有の対象とするケースがあり、その場合の電気料等の切り分けが必要なこと。 私が多く経験したのは、清掃員控室が区分所有の対象になってしまっているケース。管理室は規約共用部分としたのでしょうが、清掃員控室を区分所有とした場合は、当然その部屋に供給される電気等の切り分けも必要となり、当該室内の維持管理費（エアコンの修理代など）は区分所有者負担となってしまいます。 ビルの場合、清掃員は建物全体の共用部分の清掃もしながら、テナントからお金をもらって専有部内清掃を請け負うケースがほとんどで、そこのところをどう見るかという視点も必要です。

管理規約についても、複合用途、特に住宅が含まれる場合は利益・権利・負担が偏らないよう、不公平とならないよう配慮が必要ですし、マンション標準管理規約をそのまま持って来ただけでは使い物にならないケースが多々あります。 マンションで一般的な、区分所有者の中から理事会を構成して運営するスタイルは、区分所有ビル・オフィスにそのまま当てはめるのは如何というケースもあります。利益相反の回避という視点からも、区分所有ビル・オフィスでは外部専門家に区分所有法に定める管理者になってもらい運営する方が適切でしょう。

これから、自社ビルの区分所有化をお考えの方、ビルの区分所有化は多くのメリットがあるのですが、その後の運営で問題を抱えてしまわないよう、初期段階での検討が大切です。ご相談お受付しています。